MEMAHAMI PEROLEHAN TANAH OLEH PEMERINTAH DESA (Perspektif Hukum Agraria & Pemerintahan Desa)

 Oleh; Kadek Agus Mahardika 

Foto 1: Konsultasi Dengan Kejaksaan Negeri Denpasar Bersama Perbekel Desa Dauh Puri Kaja (9/03/2026)

Dalam beberapa tahun terakhir, desa-desa di Kota Denpasar menunjukkan perkembangan yang cukup signifikan, baik dari sisi tata kelola pemerintahan maupun kapasitas fiskal desa. Peningkatan Pendapatan Asli Desa (PADes), optimalisasi dana transfer, serta pengelolaan aset desa yang semakin baik, telah mendorong desa tidak hanya sebagai pelaksana kegiatan rutin, tetapi juga sebagai subjek pembangunan yang proaktif.

Kondisi ini berdampak pada munculnya kebutuhan strategis desa untuk:

·       Menyediakan lahan fasilitas umum (TPS3R, lapangan, ruang terbuka);

·       Mengembangkan aset produktif desa;

·       Mengantisipasi keterbatasan lahan di wilayah perkotaan seperti Denpasar.

Di sisi lain, karakteristik wilayah Kota Denpasar yang semakin padat dan bernilai ekonomi tinggi menyebabkan:

·       Harga tanah meningkat signifikan;

·       Ketersediaan lahan semakin terbatas;

·       Potensi konflik atau sengketa tanah lebih tinggi.

Dalam konteks tersebut, banyak pemerintah desa mulai mengambil langkah strategis untuk menambah aset tanah desa melalui pembelian atau bentuk perolehan lainnya.

Namun demikian, dalam praktiknya masih ditemukan kerancuan, terutama:

·       Penyebutan kegiatan sebagai “pengadaan tanah”;

·       Ketidaktepatan prosedur hukum;

·       Risiko administratif dalam pemeriksaan Inspektorat maupun BPK.

Oleh karena itu, penting untuk menegaskan:

Bagaimana sebenarnya mekanisme hukum yang benar bagi desa dalam memperoleh tanah?

A. Apakah Desa Bisa “Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum”?

Jawaban Jujur dan Tegas: Tidak bisa.

Kenapa? Karena dalam hukum, tidak semua pemerintah itu punya kewenangan yang sama.

Dasar Hukumnya Jelas:

Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012:

“Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.”

 

Namun yang paling penting adalah siapa yang boleh melakukan itu:

  

Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023:

“Instansi yang memerlukan tanah adalah Lembaga Negara, Kementerian, Lembaga Pemerintah Non Kementerian, Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota, Badan Bank Tanah, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah…”

 

Makna Sederhananya untuk Desa:

👉 Desa tidak disebut di sini.
👉 Artinya: desa tidak punya kewenangan menggunakan skema pengadaan tanah

 

Analogi Biar Mudah Dipahami:

Pengadaan tanah itu seperti jalan tol hukum:

·       Yang boleh masuk: Pemerintah Pusat, Provinsi, Kabupaten/Kota

·       Desa? Belum punya “kartu akses”

 

Risiko Kalau Dipaksakan:

·       Bisa jadi temuan Inspektorat/BPK

·       Bisa dianggap salah prosedur

·       Berpotensi jadi masalah hukum

 B. Lalu Desa Harus Bagaimana Kalau Butuh Tanah?

Nah ini penting: Desa tetap bisa memperoleh tanah, tapi jalannya beda.

C. Jalur yang BENAR: Jalur Perdata (Kesepakatan)

Desa memperoleh tanah melalui:

·       Jual beli

·       Hibah

·       Tukar menukar

·       Cara lain yang disepakati

Dasar Hukumnya:

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997:

“Peralihan hak atas tanah... hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.”

 

Makna Praktisnya:

👉 Tidak boleh “beli di bawah tangan”
👉 Tidak cukup kwitansi
👉 Harus lewat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

D. Tanah Desa Itu Statusnya Apa?

Ini sering salah paham di desa.

Dasar Hukumnya:

Pasal 49 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021:

 “Hak Pakai dapat diberikan kepada instansi Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan     Pemerintah Desa untuk digunakan bagi pelaksanaan tugasnya.”

Pasal 49 ayat (2):

“Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan selama tanah tersebut dipergunakan.”

 

Makna Sederhana:

👉 Tanah desa itu bukan “Hak Milik”
👉 Tapi: Hak Pakai

Kenapa?
Karena desa adalah penyelenggara pemerintahan, bukan pemilik privat.

E. Alur Aman Perolehan Tanah di Desa

Ini yang paling penting untuk dipraktikkan:

1. Rencanakan di Desa Melalui Musyawarah Desa

Masukkan dalam:

·       RKPDes

·       APBDes

👉 Jangan tiba-tiba beli tanah tanpa perencanaan.

2. Sepakati dengan Pemilik Tanah

·       Musyawarah

·       Tentukan harga yang wajar/appraisal

3. Buat Akta di PPAT

·       Wajib!

·       Ini bukti hukum utama

4. Pelepasan Hak

·       Pemilik lama melepas haknya

·       Tanah jadi tanah negara sementara

5. Ajukan ke BPN

·       Minta:

·       Sertipikat Hak Pakai atas nama Pemerintah Desa

6. Catat sebagai Aset Desa

·       Masuk Buku Inventaris

·       Ada nilai, luas, lokasi

F. Kesalahan yang Sering Terjadi di Desa

Ini penting sebagai “alarm dini”:

❌ Menyebut kegiatan “pengadaan tanah”
❌ Tidak pakai PPAT
❌ Sertipikat atas nama pribadi
❌ Tidak dicatat sebagai aset desa
❌ Tidak ada di APBDes

G. Cara Aman Supaya Tidak Jadi Temuan BPK

Gunakan prinsip sederhana ini:

👉 “Legal dulu, baru bayar”
👉 “Dokumen lengkap, baru aman”

 

Checklist Aman:

·       ✔ Musyawarah Desa

·       ✔ Ada di RKP Desa

·       ✔Ada di APBDes

·       ✔ Ada musyawarah dengan pemilik tanah

·       ✔ Akta PPAT

·       ✔ Bukti pembayaran

·       ✔ Sertipikat Hak Pakai

·       ✔ Masuk inventaris aset

H. Kesimpulan 

1. Desa tidak boleh melakukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum
   → karena tidak diberi kewenangan oleh hukum.
2. Desa tetap bisa punya tanah, tapi caranya:
   → beli, hibah, atau tukar menukar (jalur kesepakatan)
3. Sertipikatnya harus Hak Pakai atas nama Pemerintah Desa, bukan pribadi.
4. Kunci aman dari masalah: Ikuti prosedur, lengkapi dokumen, dan catat sebagai aset desa

Penutup (Pesan Praktis untuk Desa)

Kalau desa ingin membangun:

• jalan, balai, lapangan, atau fasilitas publik
  👉 jangan salah jalan di awal soal tanah

Karena: Masalah tanah bukan muncul di awal… tapi biasanya saat audit.

Foto 2: Konsultasi Dengan BPN Kota Denpasar  Bersama Kasi Pemerintahan Desa Dauh Puri Kaja ( 19/02/2026) 

#BangunDesaBangunIndonesia

#DesaTerdepanUntukIndonesia

#TPPKerjaBerdampak

PERAN DIREKTUR, PENGAWAS, DAN PENASIHAT BUM DESA DALAM PERTANGGUNGJAWABAN LAPORAN KEUANGAN BUM DESA (LAPORAN TAHUNAN)

 Oleh; Kadek Agus Mahardika 

                           

                                                            Struktur Organisasi BUMDes 

Unsur BUM Desa	Kedudukan	Peran Utama	Tugas dalam Pertanggungjawaban Laporan Keuangan	Materi yang Dipaparkan dalam Musyawarah Desa
Direktur BUM Desa	Pelaksana operasional dan pengelola usaha BUM Desa	Mengelola kegiatan usaha dan keuangan BUM Desa	- Menyusun laporan keuangan dan laporan kinerja tahunan- Mengelola dan mempertanggungjawabkan aset, modal, dan hasil usaha- Menyampaikan laporan kepada Pengawas dan Penasihat	- Gambaran umum kinerja BUM Desa- Laporan posisi keuangan, laba/rugi, arus kas, dan perubahan modal- Realisasi pendapatan dan belanja- Permasalahan dan kendala pengelolaan- Rencana tindak lanjut dan rencana usaha
Pengawas BUM Desa	Unsur pengawas internal BUM Desa	Melakukan pengawasan terhadap pengelolaan usaha dan keuangan	- Memeriksa laporan keuangan dan kinerja Direktur- Menilai kepatuhan terhadap AD/ART dan peraturan perundang-undangan- Menyusun laporan hasil pengawasan dan rekomendasi	- Pelaksanaan tugas Pengawasan-Hasil pemeriksaan laporan keuangan- Penilaian kinerja Direktur atas realisasi rencana program kerja- pandangan atas rencana pelaksana operasional-Temuan dan catatan pengawasan- Rekomendasi perbaikan tata kelola dan keuangan-Apresiasi
Penasihat BUM Desa	Unsur pemberi arahan dan kebijakan umum	Memberikan nasihat dan arahan strategis pengelolaan BUM Desa	- Menelaah laporan Direksi dan Pengawas- Memberikan arahan kebijakan dan strategi usaha- Menyampaikan pandangan umum dalam Musdes	- Pandangan umum atas kinerja dan keuangan BUM Desa- Sinkronisasi BUM Desa dengan kebijakan pembangunan Desa- Arahan strategis dan rekomendasi keputusan Musyawarah Desa

Catatan:  

1. Ketentuan mengenai format Laporan Tahunan secara terperinci mengacu pada Peraturan Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal, dan Transmigrasi Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2021 tentang Pendaftaran, Pendataan dan Pemeringkatan, Pembinaan dan Pengembangan, serta Pengadaan Barang dan/atau Jasa Badan Usaha Milik Desa dan Badan Usaha Milik Desa Bersama.

2. Ketentuan mengenai format Laporan Keuangan secara terperinci mengacu pada Keputusan Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal, dan Transmigrasi Republik Indonesia Nomor 136 Tahun 2022 tentang Panduan Penyusunan Laporan Keuangan Badan Usaha Milik Desa.  

MEMAHAMI PERBEDAAN MUSYAWARAH DESA DAN MUSYAWARAH BPD UNTUK OPTIMALISASI FUNGSI BPD

 Oleh; Kadek Agus Mahardika 

Latar Belakang

Penyelenggaraan pemerintahan desa yang demokratis, partisipatif, dan akuntabel menuntut adanya pemahaman yang baik terhadap forum-forum permusyawaratan di desa. Dalam praktiknya, masih sering dijumpai kerancuan pemahaman antara Musyawarah Desa (Musdes) dan Musyawarah Badan Permusyawaratan Desa (Musyawarah BPD), baik dari sisi fungsi, kewenangan, peserta, maupun keluaran yang dihasilkan. Padahal, kedua forum tersebut memiliki kedudukan dan peran yang berbeda dalam tata kelola pemerintahan desa.

Musyawarah Desa merupakan forum permusyawaratan tertinggi di desa yang bersifat partisipatif dan melibatkan unsur masyarakat desa secara luas. Forum ini menjadi ruang strategis untuk membahas dan menyepakati hal-hal penting desa, seperti perencanaan pembangunan, pengelolaan keuangan desa, pembentukan BUM Desa, serta isu strategis lainnya. Dengan demikian, Musdes berperan sebagai wadah legitimasi sosial dan partisipasi warga dalam pengambilan keputusan desa.

Di sisi lain, Musyawarah BPD adalah forum internal kelembagaan BPD dalam menjalankan fungsi representasi, penyaluran aspirasi, legislasi desa, dan pengawasan terhadap kinerja kepala desa. Forum ini lebih bersifat konsolidatif dan operasional bagi BPD dalam melaksanakan tugas dan fungsinya sebagai lembaga perwakilan masyarakat desa.

Bagi pelaku di desa, khususnya anggota BPD, pemahaman yang tepat mengenai perbedaan kedua forum tersebut menjadi sangat penting. Kesalahan dalam memahami atau menerapkan forum dapat berimplikasi pada:

1. Tidak optimalnya fungsi BPD, baik dalam pengawasan maupun penyaluran aspirasi.
2. Risiko kekeliruan prosedural dan administratif, yang dapat berdampak pada aspek tata kelola dan akuntabilitas desa.
3. Menurunnya kualitas partisipasi masyarakat, karena forum tidak dijalankan sesuai peruntukannya.
4. Potensi konflik kewenangan antara BPD dan Pemerintah Desa.

Oleh karena itu, penguatan pemahaman mengenai perbedaan Musyawarah Desa dan Musyawarah BPD merupakan bagian penting dari peningkatan kapasitas kelembagaan BPD. Pemahaman ini akan membantu BPD menjalankan perannya secara profesional, proporsional, dan sesuai kerangka regulasi, sekaligus mendorong terwujudnya tata kelola desa yang partisipatif, transparan, dan akuntabel. 

MUSDES dan MUS BPD

Berikut ini perbedaan antara Musyawarah Desa (Musdes) dan Musyawarah BPD dengan merujuk pada Permendagri Nomor 110 Tahun 2016 tentang BPD dan Permendesa PDTT Nomor 16 Tahun 2019 tentang Musyawarah Desa. 

Aspek	Musyawarah Desa (Musdes)	Musyawarah BPD
Landasan Hukum Utama	Permendesa PDTT No. 16 Tahun 2019 tentang Musyawarah Desa	Permendagri No. 110 Tahun 2016 tentang BPD
Pengertian	Forum permusyawaratan tertinggi di desa yang melibatkan BPD, Pemerintah Desa, dan unsur masyarakat desa untuk membahas hal strategis desa	Forum internal atau forum kerja BPD untuk melaksanakan fungsi BPD dalam penyelenggaraan pemerintahan desa
Kedudukan	Forum partisipatif desa yang bersifat strategis dan pengambilan keputusan penting desa	Forum kelembagaan BPD dalam menjalankan fungsi representasi dan pengawasan
Penyelenggara	Diselenggarakan oleh BPD	Diselenggarakan oleh BPD
Peserta Utama	BPD, Pemerintah Desa, dan unsur masyarakat (tokoh adat, tokoh masyarakat, kelompok tani, perempuan, miskin, dll.)	Anggota BPD (dapat menghadirkan pihak lain bila diperlukan)
Ruang Lingkup Materi	Hal strategis desa: RPJMDes, RKPDes, APBDes, pembentukan BUM Desa, penataan aset desa, kerja sama desa, dan isu strategis lainnya	Pembahasan tugas dan fungsi BPD: penyaluran aspirasi, pengawasan kinerja kepala desa, pembahasan rancangan perdes bersama kepala desa
Sifat Forum	Partisipatif, inklusif, dan representatif masyarakat desa	Kelembagaan, bersifat internal BPD
Tujuan Utama	Mewujudkan pengambilan keputusan desa yang partisipatif, transparan, dan akuntabel	Mengonsolidasikan pelaksanaan fungsi BPD secara efektif
Output/Hasil	Kesepakatan Musyawarah Desa yang menjadi dasar kebijakan/perencanaan desa	Keputusan atau rekomendasi BPD dalam pelaksanaan fungsi pengawasan dan legislasi desa
Frekuensi	Dilaksanakan sesuai kebutuhan strategis desa (minimal untuk agenda perencanaan dan evaluasi tahunan)	Dilaksanakan sesuai kebutuhan internal BPD
Peran Masyarakat	Sangat kuat; masyarakat menjadi unsur utama	Terbatas; tidak menjadi unsur wajib
Hubungan dengan Kebijakan Desa	Menjadi dasar legitimasi sosial dan partisipatif kebijakan desa	Mendukung fungsi BPD dalam pembentukan perdes dan pengawasan kebijakan
Nama Dokumen Pengesahan	Berita Acara Musyawarah Desa (BA Musdes)	Berita Acara Rapat/Musyawarah BPD
Fungsi Hukum	Mengesahkan hasil kesepakatan strategis desa yang melibatkan masyarakat	Mengesahkan keputusan atau sikap kelembagaan BPD
Kedudukan Dokumen	Dokumen publik partisipatif desa	Dokumen kelembagaan internal BPD
Pihak Penandatangan	Ketua BPD (sebagai pimpinan Musdes), Kepala Desa, perwakilan peserta/unsur masyarakat	Pimpinan dan/atau anggota BPD
Kekuatan Mengikat	Menjadi dasar penetapan kebijakan desa dan dokumen perencanaan/penganggaran	Menjadi dasar sikap resmi BPD dalam fungsi legislasi dan pengawasan
Output Lanjutan	Menjadi rujukan penetapan Perdes, RKPDes, APBDes	Menjadi rekomendasi atau keputusan BPD kepada Kepala Desa

Penegasan:

1. Musyawarah Desa merupakan instrumen deliberative democracy di tingkat desa. Forum ini menekankan legitimasi sosial, partisipasi publik, dan transparansi dalam pengambilan keputusan strategis desa.
2. Musyawarah BPD merupakan instrumen institutional governance BPD sebagai lembaga perwakilan desa. Fokusnya pada penguatan fungsi representasi, legislasi desa, dan pengawasan.
3. Secara konseptual, Musdes berorientasi pada partisipasi publik, sedangkan Musyawarah BPD berorientasi pada tata kelola kelembagaan BPD.

#BangunDesaBangunIndonesia 

#DesaTerdepanUntukIndonesia

#TPPKerjaBerdampak